Quelle imposition pour les revenus locatifs ?


Quelle imposition pour les revenus locatifs ?

Les gains tirés de la location d’un logement vide sont imposables comme revenus fonciers, ceux tirés de la location d’un meublé comme bénéfices commerciaux. Dans les deux cas, un régime simplifié existe.

1.Vous louez un logement vide.

Pour vos revenus fonciers, remplissez une déclaration n° 2044 (ou une déclaration n° 2044 S pour les dispositifs spéciaux), disponible sur le site impots.gouv.fr. Si vos loyers de 2016 n’ont pas dépassé 15 000 €, vous relevez du régime microfoncier, sauf exception. Le fisc appliquera un abattement de 30 % sur leur montant déclaré. Vous serez soumis au barème de l’impôt (et à 15,5 % de prélèvements sociaux) sur le reste. Si vous avez des déficits antérieurs en report, vous pouvez en tenir compte ; vous serez imposé sur le reliquat. Le régime réel Il s’applique d’office si vous avez encaissé plus de 15 000 € de loyers l’an dernier, ou si vous louez un logement dans le cadre d’un dispositif type Robien ou Borloo. Vous pouvez également choisir ce régime si vous relevez du microfoncier. Une option intéressante, car vous déduirez alors vos charges pour le montant réel, ou bien vous constaterez un déficit que vous pourrez imputer sur vos autres revenus de l’année (à hauteur de 10 700 €) et sur vos loyers des dix années suivantes (au-delà de 10 700 €). L’option pour le réel s’applique à tous les biens loués. Elle est irrévocable durant trois ans, puis se renouvelle d’année en année. Pour l’activer, il faut remplir une déclaration de revenus fonciers n° 2044. Pour la dénoncer et revenir au microfoncier, reportez vos loyers sur votre déclaration n° 2042. Les charges à déduire Votre revenu imposable est égal à la différence entre vos loyers et vos charges de 2015 : frais de gestion, primes d’assurance, taxe foncière, charges de copropriété, intérêts d’emprunt, etc. Vous pouvez aussi déduire vos travaux d’entretien, de réparation et d’amélioration. L’option pour les dispositifs Périssol, Besson, Borloo, Robien, Scellier, Duflot ou Pinel vous permet de bénéficier d’une déduction spécifique supplémentaire, d’amortir le prix du logement loué, ou d’obtenir une réduction d’impôt.

2.Vous louez en meublé

Les locations exonérées

Si vous louez une partie de votre résidence principale à un locataire qui l’occupe également comme résidence principale, vos loyers de 2015 sont exonérés s’ils n’ont pas dépassé 184 €/m2 hors charges en Île-de-France, et 135 €/m2 dans les autres régions. Si vous la louez à une clientèle de passage, vos loyers de 2015 sont exonérés s’ils n’ont pas dépassé 760 € (prestations annexes incluses). Vous pouvez cumuler ces deux exonérations.

Le régime micro-BIC

Vos loyers de 2016 sont soumis au régime micro-BIC si ceux de 2015 n’ont pas dépassé 32 900 €, voire 34 900 €, à condition que ceux de 2013 n’aient pas excédé 32 900 €. Le fisc appliquera un abattement de 50 % sur leur montant déclaré. Vous serez soumis au barème de l’impôt (et aux prélèvements sociaux) sur le reste. Si vous louez des chambres d’hôtes, des meublés de tourisme ou un gîte rural, le régime micro-BIC s’applique jusqu’à 82 200 € ou 90 300 € de loyers, et l’abattement est fixé à 71%. Cas pratique La location meublée d’un appartement vous rapporte 18 000 € par an. Inscrivez ce montant sur une déclaration n° 2042 C PRO, le fisc déduira l’abattement de 50 %. Imposable dans la tranche à 30 %, vous payerez 2 700 € (30% x 18000 x 50%) d’impôt et 1 395 € (15,5% x 18000 x 50%)  de prélèvements sociaux. Soit un taux global d’imposition de 22,75 %. « Choisissez le régime réel en cas de charges excédant 30 % de vos loyers pendant trois ans » « Le bailleur qui a acquis à crédit le logement loué ou qui y fait réaliser d’importants travaux a intérêt à opter pour le régime réel pour l’imposition de ses loyers. Il peut ainsi déduire les intérêts réglés à la banque et les dépenses payées aux entreprises pour leur montant réel. Ces charges, ajoutées aux frais de gestion locative (honoraires de location, expertises obligatoires, frais de recouvrement des impayés) et de propriété (primes d’assurance, charges de copropriété, impôts fonciers) du bien loué, représentent souvent plus que l’abattement de 30 % offert en microfoncier. Vous pouvez ainsi réduire la pression fiscale sur vos loyers et améliorer la rentabilité de votre investissement. Seule contrainte, l’option pour le réel vaut pour trois années incompressibles. Il faut donc que vos charges dépassent 30 % de vos loyers sur cette durée pour qu’elle soit payante. À vos calculettes ! »  

Les plafonds de ressources pour l’attribution de logements HLM pour 2017

Les plafonds de ressources pour l’attribution de logements HLM pour 2017

Les HLM (habitations à loyer modéré) sont réservées aux personnes dont les revenus n’excèdent pas certains montants. Le gouvernement vient par arrêté du 22 décembre 2016 de fixer, pour 2017, ces plafonds de ressources. Ils sont revalorisés de 0,06 %, taux de variation de l’IRL (indice de référence des loyers) du troisième trimestre entre 2015 et 2016. Les ressources prises en compte sont celles du ménage (conjoints, concubins, partenaires pacsés) au titre de l’année N-2, soit 2015 pour l’obtention d’un HLM en 2017, ou de l’année N-1, soit de 2016 si elles ont diminué d’au moins 10 % par rapport à 2015.
  • Pour les logements financés avec le PLUS (prêt locatif à usage social), voici les nouveaux plafonds de ressources applicables depuis le 1er janvier 2017 :
    Catégorie par ménage Paris et communes limitrophes € Ile-de France hors Paris en € Autres Régions €
    1 23 146 € 23 146 € 20 123 €
    2 34 593 € 34 593 € 26 872 €
    3 45 347 € 41 583 € 32 316 €
    4 51 141 € 49 809 € 39 013 €
    5 64 417 € 58 964 € 45 895 €
    6 72 486 € 66 353 € 51 723 €
    Par personne supplémentaire 8 077 € 7 393 €  5 769 €

Le Prêt locatif à usage social (PLUS) donne lieu à des aides spécifiques (subvention de l’Etat, taux de TVA réduit…), ce qui permet aux organismes HLM de favoriser la mixité sociale au sein d’un même programme de construction.

  • Pour les logements financés avec le PLAI (prêt locatif aidé d'intégration), voici les nouveaux plafonds de ressources applicables depuis le 1er janvier 2017 :
Catégorie par ménage Paris et communes limitrophes € Ile-de France hors Paris € Autres Régions €
1 12 733 € 12 733 € 11 067 €
2 20 756 € 20 756 € 16 125 €
3 27 207 € 24 946 € 19 390 €
4 29 781 € 27 394 € 21 575 €
5 35 427 € 32 432 € 25 243 €
6 39 868 € 36 495 € 28 448 €
Par personne supplémentaire 4 442 € 4 065 €  3 173 €

Le Prêt locatif aidé d'intégration (PLAI) finance le logement des ménages qui rencontrent des difficultés d'insertion.

Réduire ses impôts sur ses revenus en 2016

Impôt sur le revenu pour 2016 :

barème, seuils, réduction...

L’article 2 du PLF2016 tel qu’adopté par le Parlement propose d’indexer les tranches du barème de l’impôt sur le revenu (IR) comme l’inflation et de renforcer, pour la troisième année consécutive, l’allègement de l’IR pour les ménages aux revenus modestes et moyens, engagé en 2014 et poursuivi en 2015 (avec la suppression de la tranche d’imposition au taux de 5,5 %). Corrélativement, le seuil d’entrée dans la tranche d’imposition à 14 %, qui constitue désormais la première tranche d’imposition, est fixé à 9 761 € afin de cibler le bénéfice de la mesure sur les ménages disposant de revenus modestes et moyens. Les tranches d’imposition 2016 sur les revenus de 2015 seraient revalorisées comme l’évolution de l’indice des prix hors tabac de 2015 par rapport à 2014, soit 0,1 %.
Barème 2016 de l’impôt sur les revenus de 2015
MONTANT DES REVENUS TAUX DE L’IMPÔT
Jusqu’à 9 700 € 0%
De 9 700 € à 26 791 € 14 %
De 26 791 € à 71 826 € 30 %
De 71 826 € à 152 108 € 41 %
Supérieure à 152 108 € 45 %
Le mécanisme de la décote, qui bénéficie aux foyers fiscaux faiblement imposés, est aménagé et renforcé. En effet l’article 2 modifie, une nouvelle fois, le mécanisme de la décote prévu à l’article 197-4 du CGI, « afin d’augmenter le nombre de ses bénéficiaires et d’adoucir sa pente pour réduire l’entrée brutale dans l’impôt et améliorer la progressivité du « bas de barème ». Sa limite d’application est portée :
  • de 1 135 € à 1 165 € et les trois quarts de pour les célibataires
  • de 1 870 € à 1 920 € et les trois quarts de pour les couples.
Selon le dispositif adopté, le montant de la décote serait désormais calculé en faisant la différence entre le plafond de la décote, qui serait porté de 1 135 € à 1 165 € pour un célibataire (décote simple) et de 1 870 € à 1 920 € pour un couple (décote conjugale), et les trois quarts du montant de la cotisation d’impôt due, alors qu’actuellement c’est l’intégralité de ce montant qui est retenu. Le quotient familial n’est au regard de l’article 2 du PLF pas impacté cette année. Rappelons que le plafond du quotient familial a été abaissée en 2014. Il est passé, pour un couple avec enfants, de 2 336 € par demi-part à 1 500 € en application de l’article 3 de la Loi de Finances pour 2014.
Les autres modifications
  • La réduction d’impôt résultant de l’application du quotient familial ne pourra excéder 1 510 € par demi-part ou la moitié de cette somme par quart de part s’ajoutant à une part pour les contribuables célibataires, divorcés, veufs ou soumis à l’imposition distincte prévue à l’article 6-4 et à deux parts pour les contribuables mariés soumis à une imposition commune.
  • Toutefois, pour les contribuables célibataires, divorcés, ou soumis à l’imposition distincte prévue à l’article 6-4 qui répondent aux conditions fixées au II de l’article 194, la réduction d’impôt correspondant à la part accordée au titre du premier enfant à charge est limitée à 3 562 €. Lorsque les contribuables entretiennent uniquement des enfants dont la charge est réputée également partagée entre l’un et l’autre des parents, la réduction d’impôt correspondant à la demi-part accordée au titre de chacun des deux premiers enfants est limitée à la moitié de cette somme.
  • Par dérogation aux dispositions du premier alinéa, la réduction d’impôt résultant de l’application du quotient familial, accordée aux contribuables qui bénéficient des dispositions de l’article 195-1-a,b et e, ne peut excéder 902 € ;
  • Les contribuables qui bénéficient d’une demi-part au titre des a, b, c, d, d bis, e et f du 1 ainsi que des 2 à 6 de l’article 195 ont droit à une réduction d’impôt égale à1 506 € pour chacune de ces demi-parts lorsque la réduction de leur cotisation d’impôt est plafonnée en application du premier alinéa. La réduction d’impôt est égale à la moitié de cette somme lorsque la majoration visée au 2 de l’article 195 est de un quart de part. Cette réduction d’impôt ne peut toutefois excéder l’augmentation de la cotisation d’impôt résultant du plafonnement.
  • Les contribuables veufs ayant des enfants à charge qui bénéficient d’une part supplémentaire de quotient familial en application de l’article 194-I ont droit à une réduction d’impôt égale à 1 682 € pour cette part supplémentaire lorsque la réduction de leur cotisation d’impôt est plafonnée en application du premier alinéa du présent 2. Cette réduction d’impôt ne peut toutefois excéder l’augmentation de la cotisation d’impôt résultant du plafonnement.
  • Le montant de l’abattement accordé en cas de rattachement d’un enfant majeur marié ou chargé de famille prévu par l’article 196 B al.2 du CGI est porté de 5 726 € à 5 732 €
 

Profitez des réductions d’impôts

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NOV’ACCES POUR RÉDUIRE SES IMPÔTS 2015 AVEC LA LOI LODEOM

Calcul des apports et de l'économie d'impôts

grâce à la souscription NOV'ACCES

Exemple de Réduction d'Impôt à obtenir en 2016 sur les revenus de 2015

(comprise entre 5000€ et 60000€)
montant de l'impôt sur le revenu
Montant soumis au plafonnement annuel de réduction IR au titre de LODEOM de 18000€(soit 30% de la réduction obtenue)
30 % soit 8700
Périodes de souscription
Avant le 30 mars 2015
D'avril à août 2015
De septembre à novembre 2015
Modalités de calcul(pour compléter le pack de souscription) Total de l'apport à verser
1
Calcul de la valeur des parts de SCI en pourcentage de la réduction d'impôt obtenue
70%
Montant total de la valeur des parts de SCI A règler par virement au notaire
20300
Nombre total de parts sociales de un euro
20300
2
Calcul des frais de gestion en pourcentage de la réduction d'impôt obtenue
11.63 %
12.64 %
13.33 %
Montant des frais de gestion à régler par chèque à NB Finances & Patrimoine
3372.70
3665.60
3865.70
Montant total des apports
23672.70
23965.60
24165.70
Rendement de l'investissement
22.50%
21.01%
20.00%
Economie d'impôt en €
5327.30
5034.40
4834.30
en pourcentage de la réduction obtenue
18.37%
17.36%
16.67%
  Le dossier doit être complété avec les pièces suivantes et envoyé à : EUROPE ASSET /NOV'ACCES 1 rue Mornay 75004 PARIS / 37 rue vendome 69006 LYON   --> Pouvoir et mandat donné à NB FINANCES ET PATRIMOINE --> Copie recto/verso de CNI ou Passeport --> Justificatif de domicile (Facture EDF, de téléphonie…) --> Chèque à l'ordre de NB FINANCES et PATRIMOINE --> Preuve du virement (RIB ci-dessous) au notaire SCP CONSTANTIN   Après finalisation du dossier de souscription, l'investisseur recevra : --> Une confirmation du dossier par courrier dans les 30 jours --> Le bulletin de souscription validant l'augmentation de capital dans une SCI à mi janvier de l'année suivant les apports --> Les modalités de déclaration fiscale dés sortie des formulaires de l'administration en avril --> L'annonce de démarrage des travaux environ 6 mois après la finalisation de l'augmentation de capital --> L'annonce d'achévement des travaux

 

INFORMATIONS PRODUITS

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PRÉPARER SA RETRAITE

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45 ans, c’est en 2014 l’âge moyen de début de préparation à la retraite (selon le barometre Deloitte, les français et la préparation de la retraite, décembre 2014). L'article ci-dessous est l'ocassion pour vous de sensibiliser vos clients sur la nécessité pour eux de se constituer un supplément de retraite à titre individuel qui va leur permette d’être moins dépendant des régimes de retraite obligatoires, dont l’avenir est incertain.

Nous vous aidons à travers différentes solutions à vous organiser pour préparer au mieux votre retraite et également la transmission de votre patrimoine à votre conjoint ou  vos descendants

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Pascal CLAUDINON

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Tel.: 06 10 49 08 23

RENDEMENT NET EN FONCTION DE VOTRE FISCALITÉ

europe-asset-concepteur-et-integrateur-de-solutions-d-investissements-financiers-et-immobiliers-rendement-net-en-fonction-de-la-fiscaltiteRENDEMENT NET EN FONCTION DE VOTRE FISCALITÉ Vous trouverez dans ce tableau l'impact du "Prélèvement forfaitaire libératoire" (PFL). Les particuliers dont le foyer fiscal a perçu moins de 2 000 € d'intérêts peuvent opter pour le PFL à la place de l'imposition au barème. Cela n'est intéressant que pour ceux imposés à 30 % et plus.   
TAUX DE RENDEMENT AVANT IMPÔTS (EN%°) PRELEVEMENTS SOCIAUX BARÉME DE L'IMPOT SUR LE REVENU(1) PRÉLÈVEMENT FORFAITAIRE LIBERARTOIRE (2)
  15,50% 14,00% 30,00% 41,00% 45,00% 24,00%
TAUX DE RENDEMENT NET APRÈS IMPÔT (EN %)
1 0,845 0,705 0,545 0,435 0,395 0,605
2 1,690 1,410 1,090 0,870 0,790 1,210
3 2,535 2,115 1,635 1,305 1,185 1,815
4 3,380 2,820 2,180 1,740 1,580 2,420
5 4,225 3,525 2,725 2,175 1,975 3,025
6 5,070 4,230 3,270 2,610 2,370 3,630
7 5,915 4,935 3,815 3,045 2,765 4,235
8 6,760 5,640 4,360 3,480 3,160 4,840
9 7,605 6,345 4,905 3,915 3,555 5,445
10 8,450 7,050 5,450 4,350 3,950 6,050
  (1) à ces taux ont été ajoutés, dans le calcul, les prélèvements sociaux (PS) de 15,5 % pour obtenir un taux de rendement net. Le taux global d'imposition d'une personne soumise au taux de 14 % est de 29,5 % (14 % + 15,5 %). Ainsi, pour un taux de 1 % servi, le taux net d'impôt et de prélèvements sociaux ressort à 1 - 29,5 % = 0,705 %.

Un exemple pour lire le tableau

Le taux de rendement de votre livret bancaire estde 3 %, net de frais de gestion. Vous êtes imposable à 30 %. Le rendement net, tenant compte des prélèvements sociaux et de votre tranche d'imposition, n'est plus que de1,63 %.Si vous avez perçu pour moins de 2 000 € d'intérêt  l'année au titre de laquelle vous déclarez vos revenus, vous avez intérêt à opter pour le Prélèvement Forfaitaire Libératoire (24 % + PS). Le rendement net s'élève alors à 1,81 %.

Comment opter pour le PFL

Si vous avez perçu moins de 2 000 € d'intérêts et que vous souhaitez opter pour le PFL, la démarche est la suivante. Il va falloir tout d'abord  inscrire le montant de ces revenus à la rubrique 2FA*. Il conviendra parallèlement de corriger votre déclaration en rayant le montant inscrit ligne 2TR.
Assurance vie avant 8 ans : PFL ou barème de l'impôt ?
Pour les retraits sur les contrats d'assurance vie avant 8 ans, le prélèvement forfaitaire libératoire est d'un montant différent : 35 % + PS au cours des 4 premières années, puis 15 % + PS entre 5 et 8 ans. Ensuite, il descend à 7,5 %. Les détenteurs d'un contrat ont le choix entre ce taux forfaitaire et le barème de l'impôt. Il faut donc également savoir faire ses comptes.
 

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